Многие из Вас задаются вопросом – что же происходит после того, как вы стали полноправным владельцем недвижимости в Турции. Все документы оформлены и получены, счетчики установлены и подключены абонентские счета. Тут то из-за угла появляется страшилка в виде слова «айдат». Но, как говорится – не так страшен черт, как его малюют.
Но обо всем по порядку.
Покупая недвижимость в Турции, иностранцы впервые сталкиваются с таким понятием как «айдат». Айдат – это ежемесячное обслуживание комплекса, сумма, которую абсолютно все собственники должны платить регулярно. Отсюда возникает закономерный вопрос за что нужно платить айдат, куда, собственно, расходуются деньги, и как осуществляется управление недвижимостью в Турции.
В некоторых только построенных домах на протяжении двух лет управление осуществляет застройщик. Строительная компания оперативно и без лишних затрат со стороны собственников устраняет все проблемы и поломки. Жильцам это дает возможность привыкнуть к новым условиям и сориентироваться в дальнейших действиях.
Некоторые собственники управляют ЖК самостоятельно. Для этого организовывается комитет жильцов, проводятся собрания, на которых решаются все вопросы, связанные с поддержанием порядка и обеспечением работоспособности инфраструктуры на территории комплекса.
Согласно закону о кондоминиуме (Kat Mülkiyeti Kanunu 634 Türkiye Cumhuriyeti – KMK 634 ТС), действующему в Турции, собственники апартаментов в жилом комплексе могут принимать непосредственное участие в управлении недвижимостью.
Кондоминиум – форма собственности жилым комплексом, при котором апартаменты являются частным владением одного собственника, а общие площади (лестничная площадка, холл, тех этажи и т. д.) являются совместным владением всех жильцов.
Такая форма управления действует во всех жилых объектах, где имеется собственность общего пользования, например лифт, бассейн, подземная парковка, сад и другая закрытая инфраструктура.
Также сообща собственники принимают устав дома, то есть те правила и запреты, которые каждый из них обязуется соблюдать. Как правило, это вполне объективные и обоснованные пункты, помогающие поддерживать порядок и комфорт проживания всех жителей в ЖК.
В турецком законодательстве поэтапно прописан процесс организации и проведения встречи, куда входят:
- Подготовка повестки собрания.
Заранее прописываются все вопросы, которые будут решаться на встрече, такие как спектр необходимых услуг, права и обязанности управляющей компании, установление платы по айдату и другие. По закону о кондоминиуме, принятое решение будет правомерно только в случае, если этот вопрос был заранее заявлен в повестке дня на обсуждение.
- Объявление даты встречи.
В приглашении каждому владельцу указывается точные дата, время и адрес проведения собрания.
Если на первом собрании не состоялся кворум (то есть менее 51% от общего количества голосов), то собрание проводится повторно - ориентировочно, через 7-10 дней. Присутствие на второй встрече большинства уже не является необходимым. Принятые решения будут считаться законными независимо от количества участников.
Если по каким-либо причинам вы не можете посетить собрание, есть альтернативный вариант – оформить доверенность на право управления недвижимостью в Турции. Например, временно делегируя свои права соседям, друзьям или сотруднику риелторской компании. Стоит обратить внимание на то, что одна квартира – 1 голос и плюсом может быть не более 3-х доверенностей.
- Рассылка официальных приглашений.
Приглашения отправляются всем собственникам недвижимости. В них обязательно указывается повестка дня. Копия документа дополнительно размещается на доске объявлений в холле комплекса. Передать приглашение можно либо лично за обязательной подписью получателя в специальном отчете о доставке документа, либо с помощью заказного письма по адресу, где фактически проживает инвестор.
- Проведение собрания.
Все присутствующие на встрече собственники должны будут оставить свою подпись в документе напротив своего ФИО, чтобы подтвердить присутствие. Даже если на собрание не пришел ни один из инвесторов, все решения принимаются организатором мероприятия. На таком собрании, если оно первичное – принимается устав комплекса и правила, графики работы всех водных зон и СПА, формирование бюджета на грядущий отчетный год. Плата за управление недвижимостью в Турции (Айдат) – это фиксированная сумма всех расходов за обслуживание инфраструктуры. Затраты суммируются и делятся на количество владельцев квартир в ЖК. Все решения, принятые на таких собраниях должны исполняться всеми владельцами недвижимости.
После того, как все правила управления жилым комплексом приняты, коллективным решением сроком на год выбирается управляющий. Обязанности управляющего недвижимостью в Турции указываются в отчете о принятых решениях. Как правило, в круг их обязанностей входит налаживание взаимодействия с банком для открытия счета, сотрудничество с налоговой, страховыми, обслуживающими кампаниями, то есть слежение за всем, что необходимо для функционирования ЖК. Все участники собрания подписывают документ о принятых решениях, а управляющий получает у нотариуса право представлять управляющую организацию. Последующее собрание проводится спустя год и начинается с анализа расходов и поступления средств. После каждого собрания составляется протокол на трех языках (турецкий, английский, русский), который в обязательном порядке подписывается всеми участниками.
Данный протокол вклеивается в своего рода домовую книгу, в которой хранится вся жизнь комплекса – его расходы, решения, поступления средств, корректировки, судебные дела и прочее. Данная книга после собрания хранится в офисе управляющей компании. Протокол собрания вывешивается в комплексе на доске объявлений, так же отправляется копия документа на электронную почту и в домовые чаты в различных мессенджерах (если таковые имеются).
Как Вы могли заметить – это не так страшно, как казалось ранее. Ну а чуть ниже мы хотели бы поделиться с Вами некоторыми терминами, которые могут Вам понадобиться.
Турецкие Термины, Используемые в Обслуживании Недвижимости
Kat Mülkiyeti Kanunu - Закон о Собственности
Yönetim Planı - План Управления
Site Yönetimi - Управление Комплексом
Tapu - Свидетельство о собственности
Toplantı Gündemi - Повестка собрания
Aidat - Плата за обслуживание комплекса
Davetiye Dağıtım Cetveli - Акт о доставке приглашений
Tebligat - Официальное приглашение
İadeli Taahhütlü Mektup - Заказное письмо
Karar Defteri - Отчет о принятых решениях
İşletme Defteri - Бухгалтерская книга
Hazirun Cetveli - Список участников
Çoğunluk - Большинство (51%)
Site Yöneticisi - Управляющий
Denetim Kurulu - Совет
Sulh Hukuk Mahkemesi - Окружной Суд
Toplantı Vekaleti - Доверенность на участие в собрании
