Как продать недвижимость в Турции в 2026 году: пошаговое руководство продавца

1) Цена решает: как не «пересидеть» на рынке

Главная ошибка продавцов — «рисовать» цену «с потолка». Что делать правильно:

1. Собрать аналитику по комплексу: активные объявления, факты последних продаж, разница по видам/этажам/корпусам.

2. Понять конкурентов-близнецов: сколько аналогов предлагается  сейчас и с какими опциями (возможность под внж, гражданство, рассрочка и тд)

3. Определить минимально допустимую цену (ниже которой вы не готовы идти) и рыночный старт — ту, что «открывает двери» на показах.

4. Заложить реалистичный коридор торга ±10–20 тыс. € (в премиуме коридор иной — обсуждается индивидуально).

Важно: если сосед «повесил» 200 000 €, а реальная сделка в этом комплексе проходит 150–160 000 €, ваша предложение за 200 000 € будет стоять месяцами.

2) Юридическая готовность: документы до показа, а не после

Базовый пакет продавца:

• Tapu (свидетельство собственности).

• Налоговый номер (Vergi Numarası).

• Паспорт — тот же, на который оформляли покупку (если гражданств несколько).

• Если менялись ФИО/транслитерация — свидетельство о браке с апостилем + нотариальный перевод.

• Для нескольких собственников — личное присутствие всех либо доверенности (консульство/нотариус в Турции). Покупатель не может быть вашим поверенным.

До сделки проверьте и закройте:

• Айдат (взносы комплекса): долги → суд/обременения → сделка «зависает».

• Налог на недвижимость (ежегодный): обычно 0,2% от кадастровой для жилой; до искана у новостройки — чаще 0,6%.

• Регистрация Tapu в муниципалитете (не делается «автоматом», нужно отнести копию и внесение в систему).

• Искан (техпаспорт): отсутствие повышает налоги/тарифы и уменьшает спрос.

3) Налоги при продаже: «5 лет» — не запрет, а льгота

Продавать можно в любой момент. Миф «раньше 5 лет продать нельзя» — неверен.

• До 5 лет возможен налог на прирост (прогрессивная шкала). База считается по кадастровым цифрам, с учётом индексации/инфляции.

• Мы заранее рассчитываем минимально безопасную кадастровую цену в Tapu, чтобы законно минимизировать налоговую базу.

• Внимание: если вы не заметили, что покупатель оформляет ВНЖ-сделку (кадастр ≥ 200 000 $), налог может стать очень большим. Всегда проверяйте сумму, которая войдёт в Tapu.

4) Если покупали «под гражданство»: сроки, обременение, расходы

• Продавать такую недвижимость можно через 3 года с даты наложения обременения (эта дата зафиксирована в кадастре).

• Перед продажей нужно:

  • Снять обременение (restrictions) — услуга платная.

  • Заменить данные владельца на турецкий кимлик (если вы уже получили гражданство).

  • Суммарные технические траты на процедуры — ориентировочно ~€500 (может отличаться по городу и по году).

• Процедуры делаются лично (по доверенности снять обременение обычно нельзя).

5) Если Tapu ещё не получали (договор с застройщиком)

Вы юридически не собственник → в кадастре подписи ставит застройщик, переуступка согласуется письменно.

• Сохраните все платежные квитанции с печатью/подписью.

• Уточните заранее, берёт ли застройщик плату за переуступку (с 2024–2025 многие начали брать). Закрепите договорённости в письме.

6) Подготовка квартиры: «заходит — и хочется остаться»

Чтобы объект «кликал» у покупателя:

• Чистота + лёгкая покраска (освежить стены, скрыть сколы, заменить сломанную фурнитуру).

• Деперсонализация: минимум вещей/запахов, нейтральный текстиль.

• Профессиональные фото/видео (объективы интерьера, правильный свет).

• Пустая квартира — продаётся быстрее. Собственнику лучше не присутствовать на показах: нейтральная подача агентом повышает конверсию.

• Арендаторы сильно замедляют показы (доступ/распорядок). Идеально — свободный доступ и ключи у агентства.

7) Безопасность и мошенничество: как не «профинансировать» чужую схему

• Не рассылайте Tapu/полный пакет документов посторонним в мессенджерах.

• Фейковые «продажи» любят просить видео/локацию/документы, чтобы собрать портфолио и выставить ваш объект на сторонних площадках по демпинговой цене, затем взять «задаток» и исчезнуть.

• Работайте с лицензированным агентством, проверяйте юридический статус сделки и суммы в Tapu.

8) Про комиссию агентства: за что платит продавец (и почему это экономит)

Комиссия — это не «плата за показ». Это:

• Рын. аналитика и ценообразование (по фактическим продажам, а не витринным ценам).

• Правовая чистка (долги/обременения/искан/кадастр).

• Маркетинг: платные агрегаторы, соцсети, YouTube-производство, целевой трафик.

• Управление спросом: быстрый доступ к ключам, график показов, предквалификация покупателей.

• Переговоры и структура сделки: безопасные расчёты, банка/эскроу, контроль сумм в Tapu, синхронизация нотариусов/переводчиков.

• Пост-сервис (передачи, коммунальные, регистрации), который часто экономит продавцу гораздо больше, чем «экономия на комиссии».

9) Пошаговый чек-лист продавца (сохраните)

1. Аналитика: аналоги + реальные сделки в моём комплексе/локации.

2. Стартовая цена: рыночная, с коридором торга.

3. Юридический пакет: Tapu, налоговый номер, паспорт/доверенности, регистрация в муниципалитете.

4. Финансы: закрыть айдат, налог на имущество, проверить штрафы/искан.

5. Готовность к показам: уборка, косметика, доступ, ключ у агентства, без жильцов.

6. Маркетинг: проффото/видео, грамотные тексты, правильные площадки.

7. Сделка: проверки в Tapu, безопасный расчёт, верные суммы в кадастре.

8. После: передача ключей/брелоков, переоформление коммунальных, финальные квитанции.

Итог: продать реально, если верно выставить цену и подготовиться

На рынке 2026 года продаётся не «всё подряд», а то, что правильно оценено и готово к сделке. Ликвид всегда найдёт покупателя, а подготовка и грамотная юридическая схема экономят месяцы экспозиции и десятки тысяч евро в рисках.

Хотите узнать реальную цену вашей квартиры и сроки продажи?
Напишите нам — сделаем объективную оценку по фактическим сделкам, проверим юридическое состояние, подготовим маркетинг и доведём до безопасной сделки.