Покупка жилья за рубежом — это не прогулка по набережной. Ошибка в одном пункте способна стоить вам и квартиры, и денег. Ниже — практическое руководство, составленное по свежим кейсам рынка Алании и Антальи.
Разбираем главные риски при покупке недвижимости в Турции.
1) Цены: почему «хаос» и как в нём ориентироваться
В одном и том же доме цена может отличаться на 30–50%: кто-то покупал до резкого скачка цен, кто-то — на пике, кто-то — у застройщика с рассрочкой, кто-то ориентируется на курс валют при покупке и тд. Поэтому иногда в одном и том же жилом комплексе есть варианты квартир, которые никак логически нельзя обьяснить в ценовой разнице.
Объявления в сети и старые видеообзоры часто неактуальны: смотрите дату публикации и как долго лот висит. Чаще всего даже на популярных агрегаторах обьявлений “висят” старые предложения, которые уже неактуальны, и они автоматически продляются сервисом.
Реальную «цену сделки» знают активные агентства: они ведут переговоры с собственниками ежедневно и видят историю продаж по комплексам.
Вывод: мониторинг нужен, но итоговую вилку цены и тактику торга задаёт профессионал, который работает «в поле», а не в агрегаторах.
2) С кем работать: агентство или «сам себе риэлтор»
У нормального надежного агентства недвижимости — офис в городе покупки, живые соцсети, отзывы, история сделок, лицензии. Изучите основных игроков рынка.
Работать сразу с 5–7 агентами — путь к хаосу. Оптимально 1–2 выбранных по собеседованию и консультации.
Важно не только, чтобы вам подобрали нужный объект, но и сопровождали после покупки и предоставляли постпродажный сервис.
Постпродажный сервис (ввод в эксплуатацию, мелкие дефекты, подключение услуг, аренда/перепродажа) не делает застройщик — этим занимается агентство. Застройщики нацелены на реализацию своих объектов, а не на управление недвижимостью после покупки. В Турции вы не экономите, покупая напрямую от застройщика, т.к. цены у агентства и застройщика одинаковые. При этом агентство может вам показать варианты от инвесторов, вторичные, а также ряд альтернативных строительных компаний.
Красные флажки: «помогайки», блогеры без юрлица, обещания суперскидок «только сегодня».
3) Мошенники: как действуют и как их распознать
Популярная схема: под видом «владельца» или «покупателя» просят фото/видео, локацию, образцы договоров и сканы тапу (свидетельства о собственности), затем размещают «вашу» квартиру на интернет площадках, телеграм группах (в т.ч. за полцены), берут задатки и пропадают.
Правила безопасности
Никому не отправляйте TAPU/паспорт и полный пакет документов до проверки контрагента.
Всегда требуйте видеосвязь и онлайн-показ в реальном времени. Отказ — красный флаг.
Никогда не вносите задаток «в никуда». Деньги — только по прозрачной схеме с договором и подтверждением платежа.
4) Документы, без которых нельзя платить
- TAPU (свидетельство о праве собственности). Оригинал может остаться у третьих лиц — это не доказательство актуальной собственности. Статус нужно проверять. Даже если у продавца есть оригинал тапу - это не значит, что недвижимость все еще ему принадлежит. Агентства недвижимости проверяют статус собственности в кадастровом управлении.
- İskân (технический паспорт/акт ввода). Без него дом считается недостроем. Без искана вы можете оплачивать коммунальные тарифы по более высокому тарифу, также выше ежегодный налог и есть риск судов и возможных дальнейших затрат. При покупке недвижимости на этапе строительства, надо быть особенно аккуратными и проверять застройщика, чтобы понимать ситуацию и возможные проблемы с получением искана. Опять же в данной ситуации, лучше опираться на опыт профессионалов, которые знают историю строительных компаний, а также их репутацию и финансовое состояние.
- Обременения/долги/суды: проверяются до расчётов.
- Арендаторы: покупка «с жильцом» — отдельная юридическая работа и риски по выселению/перезаключению контракта.
Важный маркер: если нет ИСКАНА более 5 лет, дом теоретически может пойти под снос (амнистии бывают не всегда и не для грубых нарушений).
Примечание от эксперта Ataberk estate: наша компания даже в вышеперечисленных ситуациях сделки проводит. Например, покупка без тапу может быть по переуступке, покупка с обременением также возможна с различными условиями снятия обременения. Важный момент при таких сделках - это сотрудничество с надежным партнером, который юридически правильно проведет сделку, при которой будут проанализированы все возможные риски.
5) Покупка у инвестора, собственника и застройщика — это разное
Инвестор (долевик) не может выдать TAPU: нужна переуступка через застройщика и зеркальные условия договора. Иначе ответственность застройщика перед вами не наступит.
Собственник (есть TAPU): обычная купля-продажа, но — проверки ИСКАНА, обременений, арендаторов, опись мебели и работоспособность техники.
Застройщик: удобно на старте, но постпродажным сервисом заниматься не будет; крупные застройщики работают через агентства.
6) Доверенность: удобно, но читайте каждую строку
Большинство сделок иностранцев проходят по доверенности. Не делайте «генеральную» без ограничений: уберите права продавать ваш объект, брать ипотеку, оформлять обременения.
Адрес в доверенности обычно не указывают (чтобы не сорвать сделку из-за опечатки) — значит, особенно важен выбор доверенного лица/агентства.
Вы заранее можете попросить ознакомиться с текстом доверенности на русском языке. Также на оформлении доверенности участвует переводчик, который должен перевести вам каждое предложение в тексте доверенности.
7) ВНЖ и гражданство: частые заблуждения
ВНЖ по покупке: нужен открытый район + İskân + кадастровая стоимость ≥ 200 000 $. ВНЖ «не передаётся по наследству» от предыдущего владельца. Важно следить за изменениями в законе и распоряжениях миграционной службы, чтобы при покупке объекта с целью получения внж, не возникло проблем.
Гражданство по инвестициям: объект продажи должен быть от турецкого гражданина/юрлица, который не использовался в программе ранее; кадастровая и экспертная оценка ≈ 400 000 $; В данной сделке может быть масса нюансов и подводных камней. Сразу советуем такую сделку проводить с адвокатом по гражданству, иначе велик риск отказа уже после получения TAPU.
8) Задаток и расчёты: как не потерять деньги
Минимальный задаток — только после проверки документов.
Рассрочка от частного иностранца-собственника-продавца — высокая зона риска (исчез, умер, уехал). Лучше исключить. Если вы рассматриваете длительные рассрочки, то обратите внимание на предложения от строительных компаний.
Если вы покупаете вторичное жилье, основной расчет советуем проводить в день выдачи тапу, или, опять же, проводите сделку с надежным партнером, который полностью контролирует и несет ответственность за финансовые расчеты.
9) Аренда и доходность: что учесть до покупки
Краткосрочная аренда: разрешение в уставе комплекса + индивидуальный сертификат квартиры; без них — штрафы и запреты. В Турции с 2024 года вступил в силу новый закон о сдаче в краткосрочную аренду.
Для доходности выбираем: локацию, работающую инфраструктуру, транспорт и сервисы рядом.
Помните про айдат: 20–150 € и выше в зависимости от комплекса.
10) Бюджет сделки: не только цена квартиры
ВНЖ-сделка (сделка, при которой возможно будет оформление внж) при кадастре от 200 000 $ тянет сопутствующие платежи от ~10 000 € (налоги/пошлины/услуги).
Мебель и техника на 1+1: ориентир от ~10 000 $ (может быть меньше/больше по классу).
Айдат и годовые налоги закладывайте заранее, чтобы не было сюрпризов.
При сделке с оформлением гражданства будут высокие налоги на оформление, т.к. в сделке фигурирует высокий кадастр и также затраты на адвоката.
Чек-лист покупателя (сохраните)
- Выбрали 1–2 агентства с офисом в городе покупки, проверили лицензии/отзывы/активность.
- Получили актуальную аналитику по ценам в выбранном комплексе/локации.
- Проверили TAPU, İskân, обременения, суды, арендаторов.
- Предусмотрели переуступку (если покупка у инвестора) с ответственностью застройщика.
- Доверенность — с ограничениями, на проверенное лицо.
- Задаток — только после проверки документов и контракта
- Если нужен ВНЖ/гражданство — сверили требования (район, кадастр, оценки, история объекта/продавца).
- Зафиксировали опись мебели/техники и состояние.
- Посчитали итоговый бюджет: налоги/пошлины/мебель/айдат/страховки.
- Сделали видеопоказ и финальный осмотр перед расчётом.
Важное напоминание
Дешёвые «конфетные» объявления — частая приманка. Всегда проверяйте личность продавца и статус объекта до денег.
Без İskān дом — юридически «стройка» с дорогими тарифами и ограничениями.
Оригинал TAPU в руках человека не гарантирует, что он актуальный собственник.
Нужна помощь с проверкой и выбором объекта недвижимости в Турции?
Менеджеры компании Ataberk Estate проконсультируют вас по всем юридическим аспектам, подберут максимально подходящий вариант и дадут рыночную оценку сделки с тактикой торга. Напишите, какой город и тип квартиры вы рассматриваете — начнём с подбора лучших вариантов.
