Как купить недвижимость в Турции? Инструкция для покупателей

С целью облегчения покупки турецкой недвижимости иностранцами в мае 2012 года были внесены поправки в земельный закон (номер 2644, статья 35) в соответствии с которыми Турция отменила так называемый «принцип взаимности», по которому покупать местную недвижимость могли только граждане тех стран, которые предоставляют аналогичные возможности туркам. Для граждан 129 стран были сняты ограничения, и теперь граждане 183 стран мира могут приобретать недвижимость в Турции.

Граждане России, Украины, Белоруссии могут приобретать недвижимость в Турции и становится полноправными собственниками. Оформить недвижимость можно как на физическое лицо, так и на юр лицо, зарегистрированное в Турции.

Какие объекты может купить иностранец в Турции?

Для иностранных покупателей недвижимости в Турции действуют некоторые ограничения. Например, зарубежный покупатель может приобрести  земельный участок в собственность до 30 Га (до 2012 года было – 2,5 Га).
Существуют некоторые запретные для иностранцев зоны, которые власти Турции считают стратегически важными для безопасности страны.
Граждане Украины, России, Казахстана по статистике больше всего приобретают недвижимость в регионе Средиземного и Эгейского морей, а также Стамбуле, в этих регионах они могут покупать как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Права иностранных собственников недвижимости

Иностранные собственники недвижимости в Турции могут оформить ВНЖ при покупке недвижимости любой стоимости. Подробнее читайте в статье: Вид на жительство в Турции.

А инвесторы, которые вложат в недвижимость от $ 250.000, вправе претендовать сразу на гражданство Турции.

Обязанности иностранных собственников недвижимости

Иностранные собственники также как и турецкие собственники обязаны оплачивать ежегодный налог на недвижимость, также будут еще и обязательства перед коммунальными службами.
Подробнее читайте в статье: Содержание недвижимости в Турции.
Также иностранцы должны соблюдать законы Турции, связанные с недвижимостью. Например, законодательство об аренде.

Как искать недвижимость в Турции?

Прежде чем начинать поиск квартиры или виллы, вы можете ознакомиться с законами, новостями и актуальными ценами и предложениями на нашем сайте, каждый день для вас мы обновляем цены, добавляем новые варианты, убираем проданные объекты. Вы также всегда можете обратиться за помощью к нашему онлайн консультанту или оставить запрос на сайте с вашими пожеланиями. Обратите внимание на «Личные опыты и отзывы» людей, которые уже стали собственниками недвижимости, не пропустите свежий обзор рынка в нашей рассылке.

Мы организуют ознакомительные туры с недвижимостью. Если вы уже определились с регионом - это хороший способ внимательно осмотреть разные объекты. Такой тур не обязывает покупать недвижимость, но в случае сделки, мы  возмещаем расходы на поездку.
Также вы можете посмотреть онлайн любой объект недвижимости с нашей базы, оставив нам запрос. 

Как искать риэлтора в Турции?

Граждане России, Украины, Казахстана входят в пятерку лидеров покупателей турецкой недвижимости. При выборе компании будьте внимательны. В курортных регионах и Стамбуле, где традиционно активны иностранцы, работает очень много посредников, и далеко не все из них оказывают услуги качественно. Обязательно проверьте документы компании (налоговую регистрацию, регистрацию в Торгово – Промышленной палате в разделе агентств недвижимости, лицензию на ведение риэлторской деятельности). 

Проверьте, чтобы у компании был юридический адрес, почитайте отзывы о ее работе, обратите внимание – как давно она на рынке.
Обязанность риэлтора – не только подобрать вам подходящие объекты и организовать просмотры, но также проверить «чистоту» недвижимости, составить договор купли-продажи, подать документы на получение ТАПУ (свидетельство о праве собственности). Компания Ataberk  Estate предлагает также послепродажный сервис – от подключения коммуникаций на нового собственника до сдачи в аренду и многое другое.

Процедура покупки нежвижимости в Турции

Этап 1. Заключение договора  купли – продажи.

Подписываем договор купли – продажи.

На первом этапе продавец и покупатель заключают договор. В нем прописываются данные об участниках сделки, объекте недвижимости (планировка, особенности постройки, даты сдачи в эксплуатацию и т.п.), сроки и условия оплаты сделки, обязанности сторон.
Во время подписания контракта покупателю необходим только загранпаспорт. Документ заключается в трех  экземплярах и на нескольких языках, например, турецком и русском.

Стоит иметь ввиду, что контракт, даже заверенный у нотариуса не означает переход права собственности. Чтобы стать собственником турецкой недвижимости необходимо получить ТАПУ (свидетельство о праве собственности).

В Турции действует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государственные органы в лице Кадастрового управления оформляют документы собственности, гарантируя на государственном уровне чистоту и законность сделок.
Нотариусы не имеют права самостоятельно регистрировать сделки купли-продажи. У нотариуса можно лишь оформить контракт, предметом которого является купля – продажа недвижимости, а также произвести нотариальное заверение подписей на договоре.

Вносим задаток.

При подписании контракта покупатель вносит задаток, чтобы забронировать недвижимость за собой, – 5 – 10% от цены объекта. Сумму задатка желательно указать в договоре отдельным пунктом в штрафных санкциях, применяемых к обеим сторонам.
Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается.

Этап 2. Подготовка документов для регистрации сделки.

Чтобы подписать договор, достаточно загранпаспорта, но для окончательного оформления объекта в собственность и получения ТАПУ понадобятся еще документы.

Делаем доверенность на риэлтора – по желанию.

Если покупатель не может / не хочет лично готовить документы для оформления недвижимости в собственность, он может сделать нотариальную доверенность на своего представителя в Турции, который выполнит все формальности от его имени.

Получаем ИНН.

У покупателя, в том числе иностранца без ВНЖ, должен быть индивидуальный налоговый номер в Турции – это обязательное требование для регистрации недвижимости, открытия банковского счета, заключения договоров с коммунальными службами и провайдерами телефонной связи.
Процедура простая и занимает несколько минут. Для получения ИНН надо прийти в районное отделение налоговой инспекции (vergi dairesi), предъявить паспорт и написать заявление.

Открываем счет в банке – по желанию.

Чаще всего для проведения сделки открывается банковский счет в Турции. Это удобно, потому что в последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги. Он также понадобится, если вы будете оформлять ВНЖ. Во многих турецких банках есть русскоязычный персонал и интернет-банкинг, поэтому сложностей с управлением счетом не должно возникнуть.

Для открытия счета понадобится:

• загранпаспорт,
• налоговый номер в Турции (vergi numarası),
• внутренний паспорт со штампом о регистрации по месту жительства или любой документ, подтверждающий адрес заявителя.

Счет в турецком банке можно открыть в евро, долларах США или турецких лирах. Можно открыть все три валютных счета одновременно. Процедура занимает несколько минут, внести деньги можно сразу. Минимальной суммы вклада не существует – при открытии счет может быть даже пустым.
Если желания открывать счет в Турции нет, можно оплатить сделку переводом из России сразу на счет продавца по контракту покупки.

Этап 3. Оплата недвижимости

По договоренности с продавцом можно выбрать валюту оплаты недвижимости, прописав этот пункт в контракте. В Стамбуле чаще всего цены указаны в турецких лирах, на побережье- в евро. В контракте также указываются условия и график платежей.
 Чаще всего сделки оплачиваются банковским платежом. Для совершения перевода из России банк может запросить подтверждающие цель платежа документы – договор купли-продажи. Часть средств можно внести наличными. Некоторые турецкие компании-застройщики принимают платежи в своих офисах в России, Украине, Казахстане.
К моменту получения ТАПУ недвижимость должна быть полностью оплачена. Есть возможность купить объект в рассрочку, но в этом случае в свидетельство о собственности будет вписано обременение, которое можно снять после полного расчета.

Этап 4. Передача права собственности и ТАПУ

Продавец (или представитель по доверенности), покупатель (или представитель по доверенности), риэлторы и нотариальный (государственный) переводчик встречаются в Кадастровом управлении. При оформлении сделок с участием иностранцев, не владеющих турецким языком, обязательным условием легитимности договора является подпись государственного переводчика.
Здесь проходит передача ТАПУ – основного документа о праве собственности (к этому времени должны быть уплачены все налоги и другие расходы, связанные с передачей ТАПУ.

В ТАПУ содержится следующая информация:

1. Адрес участка, на котором находится объект;
2. Фотография собственника (при оформлении документов понадобится 2 фото);
3. Информация о регистрации участка в Кадастре;
4. Состояние участка (информация из Кадастра);
5. Площадь участка, который принадлежит новому собственнику (пропорциональна размеру приобретаемого жилья);
6. Тип собственности на объект;
7. Стоимость недвижимости;
8. Информация об предыдущих владельцах;
9. Информация о новых собственниках;
10. Дата покупки недвижимости предыдущим владельцем;
11. Номер регистрации ТАПУ предыдущего владельца (меняется при передаче прав собственности);
12. Данные регистрации документа ТАПУ;
13. Дата покупки объекта недвижимости новым владельцем;
14. Печать кадастрового управления, подпись уполномоченного лица.

Срок получения ТАПУ – до пяти дней с момента подачи продавцом заявления в Кадастровое Управление. После этого покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости в Турции.

Этап 5. Оформление договоров на коммунальные услуги

Финальный этап сделки – оформление договоров с поставщиками коммунальных услуг (электричество, вода, телефон, интернет) на нового владельца недвижимости.
Если вы купили новостройку, то первым делом надо получить Искан – технический паспорт на квартиру.

В Турции есть два вида технических паспортов на недвижимость – Генель Искан (Genel Iskan) и Ферди Искан (Ferdi Iskan).

Первый получает застройщик на весь дом при вводе в эксплуатацию. Это документ подтверждает, что все стандарты строительства были соблюдены и здание можно подключить к инженерным сетям.

Второй – Ferdi Iskan – это индивидуальный технический паспорт на квартиру (yapı kulanma izni), который получает собственник после покупки. Там содержится техническая информация о квартире и всём здании (площадь, количество этажей, наличие подсобных помещений и т.п.).
 Индивидуальный техпаспорт оформляется один раз при первой продаже квартиры. Если покупается «вторичка», то Ферди Искан уже должен быть. Если его не оформили, но у всего здания есть  Генель Искан, то с получением документа проблем не возникнет. Для этого нужно обратиться в Муниципалитет по месту нахождения недвижимости и оплатить госпошлины.

Для оформления абонементов на коммунальные услуги понадобятся:

1. Паспорт собственника недвижимости (копия).
2. ТАПУ на недвижимость (копия).
3. Индивидуальный Искан (копия).
4. Страховой полис (обязательная страховка от землетрясений).
5. Порядковые номера счетчиков на воду.
6. Заявления на подключение коммунальных услуг.
7. Нотариальная доверенность на представителя (если собственник не сам занимается оформлением абонементов).

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Да, можно. Для этого покупатель подписывает нотариальную доверенность на своего представителя, который будет собирать документы вместо него.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Турции

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Турции будут ниже, чем в большинстве стран Европы. В большинстве случаев они не превысят 5% от рыночной цены объекта.

1. Налог на покупку недвижимости – покупатель должен заплатить налог на регистрацию права собственности – 3% от  стоимости объекта, которую укажет продавец, как правило, эта стоимость ниже рыночной.
2. Государственные пошлины при оформлении ТАПУ – за выдачу свидетельства о собственности взимается кадастровый сбор. Также придется оплатить услуги государственного переводчика, присутствие которого при сделках с иностранцев обязательно. Всего на эти расходы уйдет около €300.
3. Экспертная оценка недвижимости – с 04/03/2019 обязательным документом при подаче на переоформление прав собственности стал акт экспертной оценки недвижимости. Занимает около 2 – 3 рабочих дней, стоимость примерно – 200 евро.
4. Нотариальная доверенность – в случае если сделка (или какие-то ее части) проводится дистанционно, необходима нотариальная доверенность на представителя покупателя в Турции. Ее оформление стоит €100 – 150.
5. Услуги риэлтора – наша компания как на первичном, так и на вторичном рынках получает вознаграждения от продавца, поэтому дополнительных затрат для покупателя за услуги риэлтора не будет.
6. Получение Искан (только для новостроек).
7. Оформление индивидуального технического паспорта на недвижимость (Ferdi Iskan) будет стоить €300 – 1000 в зависимости от характеристик объекта.
8. Обязательное страхование – все собственники недвижимости в Турции должны оформить страховку от землетрясений и стихийных бедствий – DASK. Без нее невозможно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Стоимость полиса – €15 –150 в зависимости от характеристик объекта и желаемого покрытия.
9. Оформление абонементов на коммунальные услуги – подключение коммунальных услуг к новой квартире будет стоить €200 – 300. Переоформление договоров на другого собственника обойдется на 30 – 50% дешевле.

В среднем, расходы на оформление квартиры 1+1 в Алании стоимостью 50 – 60 тыс евро составляют 1200 – 1500 евро.

Ипотека в Турции 

Закон об ипотеке был принят в Турции 6 марта 2007 года. До этого времени ипотечное кредитование как для турецких граждан, так и для иностранцев отсутствовало. Но с тех пор в Турции многое изменилось. Сейчас покупателям доступны самые разные кредитные продукты.

Типичные условия кредитов в Турции для иностранцев

Резюме: это надо запомнить

• Граждане России, Украины, Беларуси, Казахстана имеют право покупать в полную частную собственность квартиры и виллы в Турции. В некоторых случаях необходимо получить уведомление из военного ведомства о том, что объект НЕ находится на особо охраняемой территории.
• Владение объектом любой стоимости дает право получить вид на жительство в Турции. Покупатели, потратившие на недвижимость более $ 250.000, могут сразу запросить гражданство.
• Главный документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость, – это ТАПУ. Договор купли – продажи, даже подписанный у нотариуса, еще не делает покупателя официальным владельцем недвижимости.